Reconvertir le foncier commercial, une stratégie au long cours

Le sujet des fonciers commerciaux situés dans les zones d’activité commerciales est récemment devenu d’actualité, suite aux annonces gouvernementales et à la transformation de nombreuses foncières commerciales issus de groupes de la grande distribution en opérateurs urbains d’un nouveau genre.

Ces acteurs ne s’y trompent pas ; ces fonciers sont désormais stratégiques. À Anglet, sur le secteur de la ZACOM de Cadran, plusieurs emprises commerciales sont identifiées comme des secteurs mutables au profit d’opérations de renouvellement urbain. Dans un premier temps, la volonté de la collectivité a été de tester la faisabilité d’une action foncière volontariste. Tout logique d’appropriation foncière se heurte à un double mécanisme très contraignant : d’une part, les fonciers, parmi les derniers mutables sur le territoire communal, a une valeur vénale élevée. D’autre part, toute forme d’acquisition, amiable ou non, exigerait de payer des frais d’éviction faisant grimper le coût de la maitrise foncière de façon exponentielle. Face à cette impasse, nous avons décidé d’esquisser une stratégie différente.

Trois situations doivent être identifiées : celle où le commerce cesse son activité, où la libération foncière est facilité. Celle où le commerce négocie, accepte de se déplacer ou de participer à une opération dite partenariale. Enfin, la situation où le commerce souhaite continuer son activité en l’état. Trois niveaux de dureté foncière donnent, avant même toute idée de projet, l’état des possibles.

D’un point de vue opérationnel, il s’est agi d’identifier et délimiter les emprises nécessaires à la ville pour réaliser ses programmes d’intérêt général ; ici en particulier les terrains destinés à la recomposition d’un dispositif hydrologique efficace. En d’autres termes, nous avons posé un schéma de référence des espaces publics, adossés à des réservations nécessaires à la mise en oeuvre du schéma. Il s’agit à ce moment-là de limiter les acquisitions, en particulier les emprises constructibles.

Dans la continuité du schéma de référence, des lots se sont dégagés, sur la base des intentions connues des opérateurs, des acquisitions réalisées par l’EPF et des emprises commerciales existantes. Ces lots constituent un plan-guide foncier, donnant à voir les périmètres opérationnels du renouvellement urbain. À ce stade, l’enjeu n’est pas de fixer des formes urbaines, ni une identité architecturale, mais bien de différencier les périmètres de développement (MOA à déterminer) des périmètres d’aménagement (public).

Sur chacun de ces lots, l’objectif est désormais de fixer des préconisations et des objectifs programmatiques sur la base des droits à bâtir offerts par le PLU, du dispositif environnemental et hydrologique, et de prescriptions architecturales, urbaines et paysagères inscrites dans chaque fiche de lot. Pour baliser le projet, ces prescriptions pourront se retrouver dans une OAP, un zonage spécifique de projet ou dans des conventions destinées à négocier la cession des lots.

In fine, il semble important de comprendre que la faisabilité des opérations de renouvellement urbain sur des fonciers commerciaux tient de l’ajustement conjoint de trois curseurs :

La régle d’urbanisme, les droits à bâtir et les prescriptions qui en découlent ;

Le programme de l’opération (sa composition qualitative - les types de programmes - et quantitatives - les m2 constructibles) ;

Les charges foncières.

Aujourd’hui les charges foncières constituent un poste important de dépense. En agissant sur la règle et sur le programme, l’enjeu pour la collectivité est de créer un cadre d’action partenariale et de négociation favorable à la réalisation de programmes d’intérêt général. Pour ce faire, la mobilisation d’un panel d’outils diversifié, à différents stades du projet, devra permettre de créer les conditions d’une maitrise des valeurs foncières, en limitant les perspectives de spéculation par la maitrise des programmes de sortie et le contrôle des possibilités de densification.